1. Antecedentes
   1. EL PROGRAMA DE MEJORA DE LA GESTIÓN MUNICIPAL

El Gobierno Nacional identificó la falta de capacidades de gestión para el manejo eficiente, confiable y transparente de las finanzas públicas municipales como la principal limitación a la consolidación del proceso de descentralización fiscal boliviano. De manera específica los principales problemas que se evidenciaban eran: i) Una baja cantidad de predios registrados en los catastros municipales, ii) la calidad de la información catastral deficiente debido a que no reflejaba correctamente las características de los predios, afectando la valuación de los bienes inmuebles registrados; iii) el almacenamiento y procesamiento de la información se realizaba por medio de sistemas informáticos catastrales que han quedado obsoletos, tanto por la antigüedad de la tecnología con la que fueron desarrollados, como por el tipo de programa informático empleado y iv) el mecanismo de valoración que se utilizaba para determinar el valor de los inmuebles presenta deficiencias.

Esta problemática justificó la creación del Programa de Mejora de la Gestión Municipal, cuyo objetivo general es contribuir a mejorar la gestión fiscal municipal. Los objetivos específicos son: (i) mejorar el desarrollo del sistema de gestión de los recursos públicos para su manejo eficiente, confiable y transparente; y (ii) apoyar la ampliación de la base tributaria del impuesto predial.  El Componente 2 del Programa plantea apoyar a la gestión catastral y su interconexión con la administración tributaria buscando la actualización de la información catastral y el desarrollo e implementación de sistemas de gestión de los catastros para proveer información completa, de calidad y oportuna a la administración tributaria en 11 municipios.

1. ESTUDIO DE CONSULTORÍA DEL MERCADO INMOBILIARIO

El estudio buscó dotar a los GAMs beneficiarios del Programa de Mejora de la Gestión Municipal de un nuevo sistema de estimación de valores catastrales que les permita contar con información técnica y económica (precios) actualizada, a fin de que tengan todas las herramientas para mejorar sus ingresos fiscales tanto por recaudación del Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles como por el impuesto a la transferencia de bienes inmuebles y que a la vez promueva una política impositiva más equitativa en beneficio tanto de los ciudadanos como de los GAM. Consiste en la realización del Estudio Técnico de Valores Inmobiliarios y el establecimiento del Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) para el cálculo del valor catastral a través del Sistema Espacial de Valoración Catastral (SEICU).

En lo relativo al Observatorio el Programa tiene el siguiente objetivo específico: “4. Apoyar la puesta en marcha de los Observatorios del Mercado Inmobiliario (OMI) municipales”.

1. CONSTRUCCIÓN DE LINEAMIENTOS PARA EL DISEÑO CONCEPTUAL DEL OBSERVATORIO DEL MERCADO INMOBILIARIO

Durante los primeros meses del estudio se fue discutiendo tanto con el Programa como con varios de los GAM sobre la pertinencia de poner en marcha observatorios de mercado inmobiliario y los beneficios que se podría generar tanto para el GAM como para la sociedad.

Se inició el trabajo en un primer taller que se realizó en la ciudad de La Paz el 14 de noviembre de 2018 con la participación de funcionarios del PMGM, Gerenssa y representantes de los GAMs de Viacha y Tarija, en el que se delinearon los elementos básicos para la puesta en marcha de los observatorios, correspondiendo su socialización con los GAMs beneficiarios a fin de validar y enriquecer el diseño de esta herramienta de gestión.

Posteriormente se realizaron los diferentes talleres regionales. En la ciudad de Santa Cruz de la Sierra el miércoles 28 de noviembre de 2018, con la participación de representantes de los GAMs de El Torno, Trinidad y Santa Cruz de la Sierra; el día lunes 26 de noviembre de 2018 en Sacaba, con participación de los GAMs de Cochabamba, Cobija, Oruro y de Sacaba; finalmente, se realizó el miércoles 5 de diciembre de 2018, un taller en la ciudad de Sucre con la participación de los GAMs de Sucre y de Potosí. En esta actividad los consultores de Gerenssa se han reunido con 50 técnicos y autoridades de los 11 municipios.

2. Normativa
   1. Constitución Política del Estado:En el marco de la competencia del numeral 10 del Parágrafo I del Artículo 302 de la Constitución Política del Estado, indica claramente que es competencia exclusiva de los Gobiernos Municipales Autónomos, el Catastro Urbano en el ámbito de su jurisdicción (en conformidad a los preceptos y parámetros técnicos establecidos para los gobiernos municipales por parte del Estado).

Asimismo, en cuanto a la creación del Observatorio del Mercado Inmobiliario, en el numeral 25 establece la competencia exclusiva de la creación de “Centros de información y documentación, archivos, bibliotecas, museos, hemerotecas y otros municipales”. Al respecto también es importante destacar el numeral 9 que refiere “Estadísticas municipales.”

82. LEY N° 031 MARCO DE AUTONOMÍAS Y DESCENTRALIZACIÓN: En su Artículo 82. (Hábitat y Vivienda) establece que los gobiernos municipales tienen la competencia exclusiva de organizar y administrar el catastro urbano, conforme a las reglas técnicas y parámetros técnicos establecidos por el nivel central del Estado cuando corresponda. El nivel central del Estado establecerá programas de apoyo técnico para el levantamiento de catastros municipales de forma supletoria y sin perjuicio de la competencia municipal.

De acuerdo a los Art. 103 y 105 de La Ley N° 031 Marco de Autonomías y Descentralización menciona que el financiamiento de las competencias, obligaciones y responsabilidades de los Gobiernos Autónomos Municipales tendrá la siguiente estructura: i Tributarios a. Impuestos. b. Tasas, patentes a la actividad económica y contribuciones especiales. ii No tributarios (…)

Bajo el nuevo régimen autonómico, los gobiernos autónomos municipales tienen el papel de ser gestores de administrar el catastro municipal urbano, y la aplicación de los modelos de valoración predial.

1. LEY N° 482 DE GOBIERNOS AUTÓNOMOS MUNICIPALES:Esta Ley tiene por objeto regular la estructura organizativa y funcionamiento de los gobiernos autónomos municipales, de manera supletoria, mientras no cuenten con una Carta Orgánica.
2. LEY N° 154 CREACIÓN Y CLASIFICACIÓN DE IMPUESTOS:Tiene por objeto clasificar y definir los impuestos de dominio tributario nacional, departamental y municipal, en aplicación del Artículo 323, parágrafo III de la Constitución Política del Estado.
3. NORMATIVA DE CATASTRO:En el caso del catastro urbano, el marco normativo general vigente en la mayoría de los municipios es el Reglamentario Nacional de Catastro Urbano del 19 de septiembre de 1991 aprobado por D.S. 22902.  Sin embargo, la Ley Marco de Autonomías y la Ley de Gobiernos Autónomos Municipales modifican el ejercicio de esta competencia, estableciendo marcos de autonomía para su ejercicio.
4. LEYES AUTONÓMICAS MUNICIPALES Y NORMATIVA MUNICIPAL:En el marco legal señalado los Gobiernos Autónomos Municipales deben aprobar leyes y normas aplicables dentro la jurisdicción de su municipio, para regular el catastro urbano, la creación y cobro de los impuestos municipales.

3. ¿Qué es el OMI?

El Observatorio del Mercado Inmobiliario es una herramienta de levantamiento de datos orientados al suelo y las construcciones, establecido para analizar y diagnosticar el mercado inmobiliario urbano de cada ciudad y el valor del suelo.

Según la propuesta de Norma de Valoración Catastral es un “Instrumento que permite levantar de manera sistematizada y organizada datos de compra y venta correspondientes a bienes inmuebles provenientes de diferentes instituciones públicas y privadas que permitan caracterizar el mercado inmobiliario urbano a través del modelamiento del mercado inmobiliario. Un observatorio debe ser estructurado preferencialmente por la entidad responsable por el catastro urbano” (Antequera & Erba, 2017).

El Observatorio no es solo una entidad con un número determinado de servidores públicos, que funciona al interior de un gobierno autónomo municipal, sino, es un sistema de información o plataforma de servicios de información especializada, estratégica, articulada a la gestión pública local. Es decir, como un ambiente basado en la nube que usted puede usar para desarrollar, probar, ejecutar y administrar sus aplicaciones.

4. Objetivo y alcances
   1. OBJETIVOS DEL OBSERVATORIO

Conocer, observar y analizar la dinámica del mercado inmobiliario en el Municipio;

Mantener actualizado el valor del suelo y precios de la construcción como insumo para el SEICU;

Modelado del mercado inmobiliario de forma periódica;

Proponer acciones, políticas y normativas a nivel municipal; y

Generar información municipal sobre valoración comercial y del mercado inmobiliario

1. ALCANCES

Los principales alcances del OMI están relacionados a la generación de insumos de información para:

1. Políticas de desarrollo urbano:Contar con información actualizada sobre datos técnicos catastrales permite identificar geo referencialmente, es decir a través de la ocupación del espacio, las tendencias en el crecimiento urbano y de los asentamientos, las concentraciones de crecimiento, así como los cuellos de botella, las tendencias a futuro y un conjunto de variables que permitirían a los tomadores de decisiones realizar políticas de desarrollo urbano planificadas.
2. Políticas tributarias:Un conjunto de medidas y acciones pueden constituirse en políticas tributarias que vayan desde la definición de alícuotas en los impuestos a la propiedad y a las transferencias hasta políticas de exención o de “perdonazo”, bajo ciertas condiciones o características; todas ellas a partir de cierta racionalidad del uso eficiente de los recursos (sobre todo del recurso suelo).

2.1. Actualización de datos técnicos catastrales,

2.2. Normas especiales como “perdonazos”

2.3. Impuesto municipal a la propiedad de bienes inmuebles (IMPBI) e impuesto municipal a las transferencias de bienes inmobiliarios (IMTBI)

2.4. Justiprecios / avalúos

2.5. Expropiaciones

3. Recuperación de la plusvalía (casos específicos).Los terrenos adquieren una plusvalía como consecuencia de determinadas inversiones públicas (obras) o decisiones públicas de carácter urbanístico (usos del suelo y el espacio) efectuadas por las entidades municipales. Esta figura es escasamente utilizada en nuestro país por los GAM, y se busca incentivar su aplicación pues ella contribuye al financiamiento público y a hacer más equitativa y justa la inversión pública, recuperando los beneficios directos (plusvalía en sus bienes inmuebles) que genera a ciertos contribuyentes, frente a aquellos a los que determinada inversión no beneficia, lo hace muy poco o indirectamente. Se aplica a través del tributo de Contribución Especial, el cual se sustenta en la valorización en los bienes inmuebles obtenida por la obra o proyecto de desarrollo urbano.
4. Generación de información municipal.Conforme al mandato constitucional de la competencia de generación de estadísticas municipales y de catastro urbano, así como de constituir “Centros de información y documentación, archivos, bibliotecas, museos, hemerotecas y otros municipales”; producir información específica de la dinámica territorial entendida a partir de los asentamientos y el desarrollo urbano.